Главстрой СПб
Отдел продаж
+7 (812) 604-04-04

Дома рвутся ввысь

7 Июня 2018 года  кто строит.ру

Петербург занимает пятое место в России по высотности строящегося жилья. Эксперты полагают, что градостроительные правила заставят застройщиков понижать желаемую высоту домов, однако случаи, когда Смольный разрешает нарушить эти правила, совсем нередки.

По данным Единого реестра застройщиков, на начало апреля Москва лидирует среди российских регионов по этажности строящихся жилых домов. Средняя высота составляет 21,6 этажа. Петербург – на пятом месте (19 этажей), пропустив вперед Приморский край, Свердловскую и Рязанскую области.

По данным Аналитического центра «Главстрой-СПб», высотные жилые комплексы в 23-25 этажей преобладают в спальных районах Петербурга.

В сегменте масс-маркет, по данным аналитиков, как правило, возводятся дома высотные и средней этажности. Их совокупная доля в течение нескольких лет остается стабильной. Однако доля среднеэтажных объектов растет, т.е. высотных домов становится меньше.

Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова также утверждает: «Доля высотных домов постепенно снижается. И вызвано это в первую очередь введением новых правил высотного регламента, который ограничивает высоту зданий 12-ю этажами. Причем распространяются они не только на центр города, где и раньше действовали жесткие нормативы, но и окраины. Отдельные исключения возможны, но налицо тенденция к снижению высотности домов».

Регламент как помеха

Градозащитники, местные жители и даже губернатор города Георгий Полтавченко не любят высотную застройку. «Понятно, что у нас есть целый ряд территорий, так называемый серый пояс, промзона, и их нужно развивать. При этом категорически нельзя видоизменять исторические территории. Особенно набережные, острова. Вы сами петербуржцы, знаете, что там было и что сегодня происходит. Давайте внимательней смотреть, что творят застройщики. Втихаря сносят чего-то, расчищают, а потом говорят: «Вот уже подготовлена площадка, давайте мы построим 20-30 этажей из стекла и бетона». Но это не петербургский стиль. В центре города его не должно быть совсем», – возмущался губернатор.

Тем не менее, Комиссия по землепользованию и застройке все чаще разрешает застройщикам нарушить высотный регламент на том или ином участке.

За последнее время самые известные проекты, в которых комиссия запретила застройщикам нарушить высотный регламент – проект «Ингрия-тауэр» группы «С.Э.Р.» на проспекте Энгельса и проект компании «Строительный трест» на проспекте Тореза. Обе компании обращались (правда, по разным поводам) в суд.

Комиссия руководствуется самыми разными интересами. Подразумевается, что они имеют отношение к решению городских проблем. Например, ЖК» Белорусский квартал» вместо положенных 40 метров в высоту будет иметь 75. Причина – это партнерский проект с Белоруссией и буде возводиться за счет бюджета. Кроме того, проекты в Петербурге и Минске будут похожи.

ПЗЗ разрешено нарушить в проекте «Балтийская жемчужина», хотя о высотной архитектуре там говорить не приходится. Причем положенная высота увеличена с 18 до 45 метров. Причина - строительство церкви в квартале.

Но большинство застройщиков могут претендовать на нарушение ПЗЗ, если соглашаются строить объекты, возводить которые должен бюджет – социальные.

Так, комиссия разрешила увеличить предельную высоту зданий в ЖК «Парк Бабушкина» с положенных 33 и 40 метров до 60 и 75 метров (проект, по информации СМИ, будет реализовывать Setl Group); Для зданий «Главстрой-СПб» в ЖК «Юнтолово» высота увеличена до 75 метров в обмен на возведение и передачу социальных объектов городу; «Бронка девелопмент» (ранее «Реалти-Групп») сможет увеличить до 85 метров высоту жилья в Парголово при регламенте 40 метров в обмен на строительство второго детского сада (один уже был предусмотрен в проекте), комплексное благоустройство территории и ремонт школы по соседству; Setl City также нарушит ПЗЗ на Октябрьской набережной, 38, поскольку взяла на себя обязательства участвовать в создании социальной инфраструктуры нового квартала. Это не полный перечень случаев и наверняка они не последние.

Чем выше, тем дороже

Застройщики готовы на высотное строительство, руководствуясь рентабельностью проекта – возможностью «выгнать» с каждого квадратного метра земли как можно больше квадратных метров жилья. «Высотные объекты всегда привлекают внимание и позволяют реализовать интересные архитектурные проекты», - подчеркивает Калашникова.

В то же время застройщики признают удорожание строительства высотного дома по сравнению с обычным. Разница в себестоимости, по некоторым оценкам, составляет примерно 25%.

«Удорожание происходит за счет использования дополнительных систем и мероприятий, обеспечивающих безопасность и комфорт проживания в высотном объекте. В частности, речь идет о более дорогом фундаменте, установке дополнительных лифтов, проведении более дорогостоящих противопожарных мероприятий», - поясняют аналитики «Главстрой-СПб».

Именно техническая «начинка» больше всего влияет на себестоимость строительства.

Более жесткие пожарные нормы влияют не только на системы безопасности, но также на используемые материалы и применяемые конструкции. Фундамент и конструктивные элементы должны обладать высоким запасом прочности, возможно увеличение толщины стен. Кроме того, нужны дополнительные системы эвакуации, пожаротушения, вентиляции, а также большее количество лифтов. Немаловажный фактор – более долгие сроки проектирования и экспертизы.

Надежда Калашникова также напоминает о необходимости привлекать специальную технику, пригодную для высотного строительства.

Специалисты «Главстрой-СПб» отмечают: появление высотных жилых объектов не означает, что комфортность  проживания в районе застройки снизится. За счет экономии места освобождается площадь под благоустройство и озеленение, застройщик сможет оборудовать больше детских площадок, организовать различные общественные зоны для различных возрастных групп, разместить больше пешеходных дорожек и парковочных мест.

Чем выше, тем дешевле

Однако, в отличие от Москвы, цены в высотных домах Петербурга ниже, чем в мало- и среднеэтажных. По данным компании «Метриум», в столичных небоскребах цены на 15-25% выше, чем в аналогичных проектах, но меньшей этажности.

По оценке аналитиков «Главстрой-СПб», в Петербурге цена квартир в высотных домах в среднем ниже на 10-12 тыс. рублей за квадратный метр по сравнению со среднеэтажным жильем. Эксперты объясняют это концентрацией предложения в высотных домах в сегменте «эконом».

Использовать преимущество высоких этажей, чтобы повысить цену продажи, удается далеко не всегда. «Если говорить о спросе, то жить на самом верху предпочитает не более 10% покупателей, остальные отдают предпочтение средним этажам высоток. Повышение цены на жилье на высоких этажах возможно лишь в том случае, если речь идет о видовых квартирах. Если же дом находится в гуще квартальной застройки, то особой разницы нет», - поясняет Калашникова.

Именно поэтому зачастую на верхних этажах застройщики размещают многокомнатные квартиры, спрос на которые не самый большой, или, если местоположение позволяет, - панорамные квартиры с террасами, что позволяет повышать цену.

Перспектива роста

По мнению экспертов, высотное строительство – не петербургская тема. «Санкт-Петербург – плоский город, это его особенность и нарушать ее, на мой взгляд, не стоит», - поясняет Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.

По его словам, высотных жилых домов в городе больше не станет: ПЗЗ ограничивают высоту застройки в черте Петербурга.

Аналитики «Главстрой-СПб» полагают, что высотное строительство если не будет развиваться, то, по крайней мере, сохранит долю на рынке, поскольку это выгодно девелоперу с экономической точки зрения – такие проекты позволяют реализовать на относительно небольшом по площади участке земли большие объемы жилья. А учитывая высокую стоимость земли в городе, - это весомый аргумент.

Однако непонятно, в каких именно локациях будут появляться высотные дома. «У нас есть район Лахты, где уже строится одно из самых высоких зданий в Европе. Логично продолжить развивать высотное строительство в этой локации, на намывных территориях или на существующих земельных участках», - указывает Богданов.

Между тем, у разных застройщиков обнаруживаются разные аппетиты. И если компания «Росстройинвест» новый высотный проект ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» реализует в Усть-Славянке, то, например, ГК «Двадцатый трест» депутата Законодательного собрания Санкт-Петербурга Сергея Никешина (бизнес находится в доверительном управлении) собирается строить 45-этажные высотки в Кировском районе, а ООО «Новый век», аффилированная с «Плаза Лотос Групп» Михаила Зингаревича, уже согласовала проект гостиницы на Витебском проспекте высотой в 90 метров.

Отклонение от ПЗЗ стало обычной практикой.

Елена Зубова

Возврат к списку