Главстрой СПб
Отдел продаж
+7 (812) 604-04-04

Коммерческие помещения в новостройках Петербурга, итоги 2017 года

2 Февраля 2018 года  Коммерческая недвижимость

Спрос на коммерческие помещения в новых жилых кварталах остается стабильным. Большинство сделок заключают профессиональные инвесторы, рассчитывающие сдавать объекты в аренду. По объему предложения традиционно лидируют активно строящиеся микрорайоны на границе с городом – Кудрово и Мурино-Девяткино.

Структура спроса к началу 2018-го несколько изменилась за счет уменьшения спроса со стороны продуктовых операторов. Среди постоянных клиентов – заведения общепита, кондитерские и булочные, алкомаркеты, аптеки, фитнес-центры, магазины строительных товаров, частные детские сады, банки, детские магазины, кабинеты стоматологии, салоны красоты и связи.

Наибольший объем предложения сосредоточен на объектах компаний «Главстрой-СПб», Группа ЛСР, «Лидер Групп», «Эталон ЛенСпецСМУ», «Строительный трест», ЦДС, ЮИТ, RBI, Setl City и др. За год на рынок коммерческой новостройки выходит порядка 250 000 - 300 000 кв.м (с учетом проектов на границе с Ленобластью).

Размер помещений, как правило, не превышает 300 кв. м. Стандартные по спросу параметры – торговые объекты на первых этажах с отдельным входом, подготовленные под чистовую отделку с высотой потолков 3,4 м, местами для парковки и разгрузки и возможностью подключения сетей мощностью свыше 25 кВт. Такие объекты, безусловно, уходят в первую очередь. А вот универсальные помещения с мощностью не более 8-10 кВт могут надолго задержаться в продаже.

Самые востребованные объекты – до 150 кв. м с витринным остеклением в крупных жилых комплексах. Варианты в диапазоне от 450 кв.м до 1200 кв. м могут быть зарезервированы еще на уровне строительства фундамента, застройщики проектируют их в первую очередь под магазины продуктовых сетей.

Среди трендов двух последних лет – переориентация профессиональных инвесторов с покупки квартир на объекты коммерческого назначения. Наибольшим спросом у таких покупателей пользуются объекты размером 40-50 кв. м и 100-150 кв. м. По оценкам А2 Retail, в общем объеме продаж не менее половины сделок заключают операторы недвижимости со стажем. Еще порядка 20% помещений приобретают мелкие инвесторы, желающие более выгодно распорядиться своими доходами. Большую часть коммерции строительные компании продают сами, к брокерам попадает лишь сложная встройка, которую достаточно непросто продать, либо объекты по переуступке.

Ценники продажи в городских новостройках могут достигать 250 000 руб./кв. м (в историческом центре – до 350 000 рублей); в Кудрово или Мурино – от 60 000 до 150 000 рублей за «квадрат». Торговые площади на первых этажах продаются от 120 000 руб./кв. м, цоколи – от 50 000 рублей.

Часть застройщиков по-прежнему практикуют сдачу в аренду, причем некоторые из них (например, «Строительный трест») продают помещения в дальнейшем как готовый бизнес. Компании готовы рассматривать индивидуальные условия оплаты и предлагают варианты не только рассрочек, но и ипотеки. Большинство работает в рамках 214-ФЗ.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):

– В наших проектах доступно около 40 коммерческих помещений в Невском, Центральном, Московском районах и на Петроградке, а также в загородном малоэтажном поселке EcoCity во Всеволожском районе. Средняя площадь – около 110 кв.м. В локациях с хорошей проходимостью коммерческие помещения всегда востребованы. Особенно если это новый развивающийся район, где не так много существующей инфраструктуры. Мы знаем это на примере нашего проекта Ultra City на Комендантском проспекте, где коммерческие помещения пользовались огромным спросом – настолько, что в 2017-м часть из них мы продавали на аукционе.

Наиболее популярные площади – от 70 до 120 кв.м. Их покупателями выступают либо инвесторы, либо владельцы небольшого бизнеса. Для инвесторов это разумный способ распределения активов. Коммерческие помещения более ликвидны, чем жилье, хотя и стоят они дороже. Их окупаемость выше, их выгоднее сдавать в аренду. Кстати, владельцы малого бизнеса часто предпочитают не покупку, а именно аренду. Для застройщиков предпочтительнее продавать встроенные помещения, но бывают случаи, когда объекты сдаются в аренду. Так за помещением сохраняется заявленный профиль работы, что гарантируют жителям, что тут будет, например, именно пиццерия или фитнес-клуб. Поэтому в том же Ultra City мы изначально запланировали открытие на первых этажах ресторанов различных кухонь мира, пекарни и т.д.

Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон»:

– У нас продажи коммерческой недвижимости по итогам 2017-го выросли на 36% в натуральном выражении. Динамика весь год была хорошей, мы ожидаем сохранения этой тенденции. На данный момент «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») реализует 37 500 кв.м. Цена квадратного метра в сданных домах начинается от 65 000 рублей. При выборе объектов покупателей больше всего интересует высокая проходимость, близость к метро и размер самого жилого комплекса, в котором расположено помещение (чем больше жителей в комплексе – тем привлекательнее покупка). Это три ключевых параметра, которые сулят инвестору хорошую прибыль. Если говорить о качественных характеристиках помещений, то наибольшее внимание уделяется высоте потолков и витринным окнам.

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»:

– Продажи коммерческих помещений пользуются стабильно высоким спросом. По итогам 2017-го средняя цена реализации составила 125 000 руб./ кв.м. Наибольшие интерес представляет стрит-ритейл в крупных жилых комплексах вблизи станций метро. Покупателями, как правило, выступают инвесторы. Основные арендаторы – продуктовые операторы, салоны красоты, аптеки, стоматологические клиники, банки, частные детские сады и студии детского развития, небольшие кондитерские, кафе и рестораны. По итогам года мы удовлетворены темпами реализации объектов, да и в 2018-м ожидаем сохранения активности. Например, ставки аренды на первых линиях ЖК «Северная долина» у ст.м. «Парнас» остаются одними из самых высоких в новостройках. В целом рост цен будет удерживаться на уровне среднегодовой инфляции.

В продаже у компании – 19 238 кв.м коммерческих помещений. Они расположены на первых этажах в сданных и строящихся очередях «Северная долина» в Выборгском районе и «Юнтолово» в Приморском районе. Есть также несколько объектов в квартале «Панорама 360». В течение года планируем вывести в продажу еще порядка 4000 кв.м. В новых жилых районах дефицита коммерческих помещений нет. Избыток предложения, пожалуй, наблюдается в историческом центре города, в новостройках, где стоимость помещений очень высокая, а доходность, к сожалению, оставляет желать лучшего. Наиболее высоким спросом пользуется встройка площадью от 50 до 120 кв.м. Такие объекты выкупаются на самых ранних этапах строительства. При этом планировка и инженерные мощности помещений должны быть выполнены в соответствии с потребностями объектов сферы услуг. В целом стоимость «квадрата» варьируется в диапазоне от 95 000 до 160 000 рублей.

Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж Группы ЦДС:

– В прошедшем году спрос на новостройки был равномерным и позволил нам выполнить план продаж в полном объеме. В 2018-м ожидаем роста спроса на недвижимость, как на жилье, так и на коммерческие помещения в наших комплексах. Наиболее избыточным по количеству объектов традиционно остается Мурино.

Вадим Лавров, начальник отдела маркетинга и рекламы «ЮИТ Санкт-Петербург»:

– В минувшем году наблюдался устойчивый спрос на коммерческие помещения в наших проектах, позволивший выполнить плановые показатели. В комплексах «Новоорловский» и «Тойве» были полностью завершены продажи. На данный момент в реализации находится около 3000 кв.м – в ЖК «Смольный проспект», ЖК Fjord, ЖК «КИМа,1» и ЖК «Новомосковский». В скором времени запустим объекты в TARMO (Приморский район). Наиболее востребованы помещения площадью около 100 «квадратов» с витринными окнами в локациях с высоким трафиком. Диапазон цен достаточно широкий: от 51 000 руб./кв.м на Малом проспекте Васильевского острова до 198 000 руб./кв.м на Смольном проспекте.

Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail:

– Наибольший объем предложения встроенных коммерческих помещений, как в аренду, так и на продажу, приходится на активно застраиваемые спальные районы Петербурга и пригороды. Реализация большинства объектов (купля-продажа по ДДУ и сделки по предварительным договорам аренды) начинается задолго до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Интересуют такие окраины как Парнас, Мурино, Бугры и др. При этом спрос есть как на строящиеся объекты, так и введенные в эксплуатацию. Арендаторами в этих зонах, как правило, выступают операторы различных направлений сегмента «средний» и «средний минус».

Роман Стогов, коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT:

– Спрос на рынке аренды коммерческой недвижимости стабилен. Каких-либо разительных перемен не ожидаем. По нашим оценкам, основной объем объектов формата стрит-ритейла сконцентрирован в новых ЖК. Операторы торговли и услуг постоянно следят за вводом объектов и готовы въезжать туда следом за жителями. В то же время продуктовый ритейлер перестает быть драйвером рынка. Думаю, количество новых точек в этой сфере уменьшится, произойдет ряд закрытий и оптимизация арендных ставок.

Еще один тренд – сильная дефрагментация рынка. Не цена, а качественные характеристики помещения оказываются теперь в приоритете для арендатора. Ликвидные помещения пользуются буквально ажиотажным спросом. Если такой объект освобождают, мгновенно появляется новый арендатор, готовый платить высокую цену. При этом помещения, расположенные неудачно или спроектированные неграмотно, долго пустуют несмотря на низкие ставки. Наиболее востребованные районы – Кудрово, Девяткино, Парнас. В топовых локациях уровень арендных ставок постоянно растет и может достигать уже 5000 – 6000 руб./кв.м в месяц. Менее привлекательные объекты сдаются на уровне 1500-2000 руб./кв.м. Наиболее востребованы мелкие форматы – встройка площадью 50-60 «квадратов».


Юлия Михеева, komned.ru

Возврат к списку