Главстрой СПб
Отдел продаж
+7 (812) 604-04-04

«Открывашка» для эскроу

27 Октября 2019 года  Недвижимость и строительство Петербурга

Открывать эскроу-счёт — обязанность дольщика. Это не особо обременительно, хотя, скорее всего, потребуется «лишний» визит в банк.
По данным Центробанка, в стране уже открыто около 17 000 счетов эскроу (примерно 13 000 из них в Сбербанке), из которых на Северо-Западный федеральный округ приходится немногим более 1100. Их число будет неуклонно расти — для новых проектов такие счета обязательны, а все проекты по старым правилам завершат через два-три года.

Процедура открытия такого счёта довольно проста. Правда, стоит помнить, что счёт открывает покупатель, но банк выбирает застройщик. Если девелопер предпочёл Сбербанк, оформить эскроу-счёт можно в любом его отделении. Понадобится только паспорт, а сама процедура займёт 10-15 минут. В других банках процедура может быть иной, но кардинальных различий быть не должно.

Без ипотечного принуждения
Не имеет значения, будет ли клиент платить сам или решит использовать ипотечный кредит. Сбербанк, например, предлагает девелоперам два варианта. Открывать счета можно до регистрации договора долевого участия, но пополнять их дольщики будут только после его госрегистрации, как того требует 214-ФЗ. А можно открыть эскроу-счёт после регистрации договора и сразу перечислить первый взнос.

При покупке с помощью ипотеки тоже есть два варианта. Дольщик получает одобрение банка, подписывает договор с застройщиком, а после регистрации ДДУ открывает счёт, и на него тут же переводятся кредитные средства. Или же дольщик может открыть счёт после одобрения кредита и подписания договора с застройщиком. Но ипотечный кредит будет выдан только после государственной регистрации ДДУ.

Если покупатель открывает счёт в одном банке, а ипотеку берёт в другом, то после подписания или регистрации долевого договора ему надо обратиться в банк, одобривший ипотеку, и предъявить реквизиты эскроу-счёта. На него банк-кредитор и перечислит деньги.

«Для открытия эскроу-счёта в банке «Открытие» необходим паспорт и договор долевого участия. При заключении ДДУ застройщик и клиент подписывают соглашение с банком о присоединении (включено в договор или оформляется отдельным документом) к условиям обслуживания по договору счёта эскроу. Далее дольщик подписывает заявление на открытие счёта. Получить ипотечный кредит можно в любом банке, просто в кредитном договоре прописываются расчёты с застройщиком с использованием эскроу-счетов, денежные средства (собственные и кредитные) могут быть перечислены застройщику после регистрации ДДУ или же предусмотрена аккредитивная схема», — говорит территориальный менеджер по работе с партнёрами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «ФК «Открытие» Татьяна Хоботова.

Можно и перепродать
Если дольщик решит переуступить права на строящуюся квартиру (продать её по договору цессии), то вместе с правом требования на строящийся объект к новому дольщику переходят все права и обязанности по счёту эскроу. Уступка происходит на основании зарегистрированного в Росреестре договора. Этот документ новому дольщику вместе с паспортом нужно иметь с собой при обращении в банк. Также в банк надо передать заявление о переходе прав и поручение на перечисление денег застройщику после завершения строительства дома. «При переуступке права на квартиру будет оформлено дополнительное соглашение к ДДУ и эскроу-счёту», — поясняет Татьяна Хоботова.

Пока ещё далеко не все банки готовы работать с эскроу-счетами, но конкуренция между кредитными учреждениями всё же растёт. И финансисты стараются упростить процедуры. Например, Сбербанк планирует, что в скором времени договор на открытие счёта эскроу будет формироваться автоматически после заполнения договора долевого участия. Для этого надо интегрировать программное обеспечение застройщика и банка. Будет доступно и удалённое (без визита в банк) открытие таких счетов через сервис «Сбербанк Онлайн». С его помощью, в том числе через мобильное приложение, дольщики смогут получить выписку по счёту.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
- Для клиента процесс покупки практически не изменился. По объектам ГК «КВС» эскроу-агентом выступает банк ВТБ; открытие счёта занимает 30-40 минут. Далее всё идёт по стандартной схеме — подписание кредитного договора (при ипотеке), открытие аккредитива и отправка пакета документов в Росреестр, получение клиентом зарегистрированного договора и перечисление средств с аккредитива на эскроу-счёт, которое уже не требует присутствия клиента. В течение всего процесса клиента сопровождают менеджеры: записывают его в банк на открытие аккредитива, эскроу-счёта и подписание кредитного договора, помогают в формировании пакета документов, направляют бумаги в Росреестр и забирают зарегистрированный ДДУ. Покупатель в любое время может получить консультацию по возникшему вопросу.

Помимо дополнительных гарантий безопасности для клиента это и более широкие возможности использования субсидий. Например, по федеральной госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильём…» можно приобрести жильё на первичном рынке, независимо от степени его готовности, только если сделка идёт через счёт эскроу.

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург»:
- Для покупателей сделка стала более надёжной и безопасной, при этом процедура существенно не изменилась. Дольщик сначала выбирает квартиру, причём это можно сделать удалённо с помощью менеджера и нашего сайта. Далее в офисе заключается ДДУ, а в отделении банка открывается счёт эскроу. Это может сделать и представитель клиента, при наличии нотариальной доверенности с указанием необходимых полномочий. Дополнительные расходы, по сравнению с предыдущей схемой продаж, дольщик не несёт.

Сохранились все привычные инструменты покупки квартиры, в том числе ипотека. Банк, выдавший такой кредит, может использовать аккредитивную форму расчётов применительно к счетам эскроу. В этом случае первоначальный взнос и кредитные средства сразу размещаются на аккредитиве. Если ипотечный банк не использует аккредитив, первый взнос идёт на аккредитив в банке, указанный в проектной декларации. Когда договор зарегистрирован, покупатель получает выписку, подтверждающую внесение собственных средств, которую предъявляет в ипотечном банке, после чего кредитные средства переводятся на эскроу-счёт.

В городе работают несколько целевых жилищных программ, в том числе «Молодёжи — доступное жильё», оператором которой является Санкт-Петербургский центр доступного жилья. Одна из форм содействия — это предоставление займа на беспроцентной основе. Поскольку счёт эскроу открывает физическое лицо, то при расторжении ДДУ — если возникает такая необходимость — средства должны вернуться ему же. Но если речь о целевой программе, деньги поступают обратно в бюджет. Поэтому в этом случае указываются реквизиты Центра, и в случае расторжения договора деньги переводятся на счёт этого учреждения.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
- Менеджер отдела продаж, кроме договора долевого участия, оформляет «Индивидуальные условия договора счёта эскроу», подписывает от лица застройщика и отправляет в банк скан-образ для резервирования счёта, которое занимает один-два рабочих дня. И было бы неплохо сократить эту процедуру.
Когда схему только вводили, предоставление банком информации о поступлении денег на счёт эскроу занимало до пяти дней. Но сейчас срок сократился до одного рабочего дня. Возникали сложности с расширением перечня отделений банка, уполномоченных на работу со счетами эскроу не только в Петербурге, но и в других регионах, и с обучением банковских сотрудников. А для дольщика серьёзным ограничением было отсутствие возможности оформить ипотечный кредит и открыть счёт эскроу в разных банках, но сегодня этой проблемы уже нет.

Самая главная сложность, с которой мы столкнулись, — перечисление денег дольщика на эскроу только после регистрации ДДУ. То есть на момент заключения договора нет уверенности, что у покупателя есть необходимая сумма, и он не передумает приобретать квартиру. И схема расчётов через аккредитив с последующим перечислением денег на счёт эскроу после регистрации договора не снимает этой проблемы, так как аккредитив открывается в пользу самого покупателя, что позволит ему без согласования с застройщиком его закрыть. Сейчас мы заняты решением этой проблемы с использованием залогового счёта.

Возврат к списку